财经要闻:今日财经要闻：未来两年新房规模预计11亿-12亿平方米

概要：

1、冯仑：中国房地产进入后开发时代财经要闻，未来转型集中于两大方向

2、《2023房地产行业发展趋势白皮书》:未来两年新房规模预计11亿-12亿平方米

3、国家统计局原副局长贺铿为何苦劝房企转型财经要闻？房地产面临着三座大山

1、冯仑：中国房地产进入后开发时代财经要闻，未来转型集中于两大方向

知名地产人冯仑近日发表文章《中国房地产进入后开发时代财经要闻，转变认知是关键》称：

基于国际经验：一国房地产的发展大多从住宅开始，当人均GDP达到1万美元左右时，城镇化率通常超过60%，人口也趋于零增长，城市基础设施、基础空间结构格局基本确定，经济增速亦放缓，这些都是互相伴随的现象财经要闻。住宅的增长也就由此转慢，甚至趋停。对应的数据还有人均住宅面积，我国城镇人均住宅面积已经超过40平米，这也符合国际经验。当以上指标或现象一并出现时，住宅的快速发展会逐步转入「减速、减价、减量」阶段。

因此，房地产行业内部把人均GDP一万美元之前像我国房地产的高速增长，称之为「房地产的开发时代」或者是「住宅地产的开发时代」财经要闻。开发时代的竞争重点是「规模、成本、速度」。2018年开始，我国房地产开始「减速、减价、减量」，也就进入所谓「后开发时代」，意味着整个房地产的主导产品开始从住宅转向非住宅，所以当前供求关系实际上反映了市场需求转变，之前供给侧积压的住宅已经超量。

具体到数据上：我国最高峰时的一手房和二手房成交量每年达到20万亿，去年是12万亿，今年上半年是7万亿，全年大概达12-14万亿财经要闻。因此，我们对住宅地产行业的理性判断是：未来5-8年，住宅地产市场乐观估计在每年12万亿左右，悲观估计为8万亿左右，体量约为2018年最高峰的一半。

面对这一形势，从房地产企业来看，要看到未来转型的方向财经要闻。

对原来的住宅地产企业，一种转向垂直领域，做细分市场的产品，比如蓝领公寓、女性公寓、老年公寓；一种是横向细分，比如扎根某一个城市财经要闻。还有一种跨界创新，比如在日本做住宅最好的企业不是传统开发商，而是丰田房屋、松下房屋，未来房屋会更加智能化，中国未来也可能产生华为房屋、小米房屋等。

对住宅以外的地产企业，像物流仓储中的冷链、数据中心、智能仓库等，这些企业现在都活得很好；大健康领域的房地产企业，以及运营园区的房地产企业等也都活得很好；房地产科技公司、服务公司等，比如Airbnb，以及专门做写字楼的SaaS平台帮助管理大楼物业、收费、机电、出租等；房地产的交易平台，比如像贝壳、链家等交易平台，以及专门做租赁的出租平台等；此外还有房地产金融等，都有很大的空间财经要闻。这都是后开发时代的房地产，大有可为。

未来，中国房地产的发展仍将集中于两大方向：一是住宅财经要闻。在这个方向上，未来是减量以后转入高质量发展，细分化与工业化是未来的两大特征；二是非住宅地产，包括很多的细分品类，比如物流仓储、医疗健康等，很多领域大有可为。

具体而言，住宅地产会在下行的过程中逐步找到一个新的均衡，比如整体的产值保持在8-10万亿财经要闻。房地产企业的重点不再是规模和份额，而是琢磨如何抓住细分化和工业化（智能化）的趋势。在细分化方面，老年公寓、单身公寓、女性公寓、出租公寓、蓝领公寓都值得发掘。在工业化（智能化）方面，未来造房子可能会像造汽车一样，一些装配式住宅等有可能迎来大规模工业化，质量更高，更环保，更便捷。

-澳洲168-

对于非住宅地产市场，随着城市化的深入，会持续增长财经要闻。通常分为七大类：办公地产、商业地产、物流仓储、医疗健康、教育研发、酒店度假、政府物业。这七类地产未来10-20年可以一直发展，当人均GDP达到6-8万美元的水平可能才会相对饱满，达到一个高水平的均衡状态。

2、《2023房地产行业发展趋势白皮书》:未来两年新房规模预计11亿-12亿平方米

9月25日下午，在深圳举行的第十三届中国价值地产年会上，每日经济新闻将联合中国指数研究院重磅发布《2023房地产行业发展趋势白皮书》（以下简称《白皮书》），从政策研究、风险化解、市场研判和趋势分析四大维度全面剖析行业财经要闻。

随着疫情影响消退，2023年房地产市场在积压需求集中释放后，呈现出先扬后抑、逐步探底的降温态势财经要闻。

《白皮书》分析，8月底出台房地产政策主要有三个核心：一是全面执行首套住房“认房不认贷”政策；二是明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR+20基点；三是降低存量首套房贷利率财经要闻。其中，首套房“认房不认贷”本质是提高核心城市居民杠杆率，让仍具备加杠杆能力的居民加杠杆，推动信贷需求恢复。

《白皮书》预测，核心城市或将迎来一波“金九银十”行情，若一线城市限购等政策不松动，预计待积压的购房需求释放后，销售市场或重新进入平静期财经要闻。从全国市场来看，当前优化政策落地对全国市场的带动效果尚未明显显现，三四线城市在市场预期渐稳之下，以价换量或带动需求释放，价格短期或延续下跌态势。

《白皮书》预测，未来3-5年内每年新房销售面积仍将维持一定规模，但难以突破2021年商品房销售面积17.9亿平方米、住宅销售面积15.7亿平方米的高点，市场将呈现总量回落、城市分化、需求分化的特征，未来两年商品住宅年均销售规模或在11亿-12亿平方米左右财经要闻。

3、国家统计局原副局长贺铿为何苦劝房企转型财经要闻？房地产面临着三座大山

贺铿直言，当下房地产供应过剩，房地产企业必须转型财经要闻。贺铿判断的背后，是因为房地产市场面临着三座大山。在建与待售新房够卖8年；居民债务收入比比发达国家平均水平还要高出2成；房企债务收入比接近600%。

统计数据显示：截至2023年8月底，全国还在施工中的商品房面积806415万平米，相当于已经竣工待售面积的12.5倍财经要闻。商品房施工面积与竣工待售面积合计达到87.12亿平米。按每套90平方米计算，有9680万套。

2023年1-8月，全国销售商品房7.39亿平米，折合822万套财经要闻。月均销售9244万平米约103万套。按这个销售量计算，即使从现在起不再新开商品房项目，这些在建与竣工的房子，也需要卖94个月，才能卖完。如果销售量继续减少，销售去化时间则更长。

但是，由于我国住房拥有水平已经超过了发达国家的平均水平，随着住房拥有水平的增加，商品房销售量必然下降财经要闻。目前发达国家人均住房面积约34平米，其中德国39.4平方米，英国35.4平方米，日本19.6平方米。而截至2022年底，我国城镇居民人均住房建筑面积为39.8平方米。如果再加上今年1-8月的销售量，我国城镇居民人均住房已经达到了40.6平米。

与此同时，考虑到至2022年底我国城镇化率从20年前的40.5%迅速增加到65.3%，而发达国家的平均城镇化率是85%财经要闻。我们的宏观经济进入低速增长期之后，城镇提供劳动岗位的能力也大不如从前，通过城镇化的人口增量所带来的住房需求，也将比前20年至少减少一半以上。今年1-8月全国月均销售商品房9244万平米约103万套的水平，必然还将继续减少。

正因为如此，在商品房贷款利率持续下调，全国各地限购政策基本取消之后，商品房市场仍然难见好转财经要闻。9月1-19日，30 个大中城市商品房日均销售面积为27.0 万平方米，较去年同期下降13.3%，较2021 年同期下降47.0%，较2020 年同期下降57.8%。这是房屋销售量连续 27 个月下降。

因此，按照房地产市场规律，过度建设导致商品房供应严重过剩，房地产市场将需要进行深度调整财经要闻。天量的新房库存，是压抑房地产市场好转的第一座大山。

统计数据显示：2023年上半年，我国居民债务收入比达到148.6%，超过全球平均水平101.5%将近一半，比发达国家的平均水平114.4%高出3成财经要闻。比美国、英国、日本、欧盟的居民债务收入比都要高得多。

根据国证大数据的测算，由于我们的存量抵押贷款利率高于发达国家，我国居民6.8%的债务利息收入比，比全球平均水平4.1%高出65%，比发达国家平均水平3.1%高出1.2倍，比新兴市场国家的平均水平4.8%，高出41%财经要闻。

居民的住房拥有水平和债务负担，是决定居民商品房购买力的两大最主要的因素财经要闻。因此居民债务率高企，债务利息负担超过发达国家水平，不仅推高了金融风险，还严重压抑了居民的购房需求。这是房地产市场的第二座大山。

根据央行公布的数据，截止2023年6月，房地产行业的银行开发贷款余额为9.8万亿元财经要闻。

根据央行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上答香港紫荆杂志记者问时披露的信息，房地产行业负债结构高度多元化，其中预收个人房款占32%，上下游企业垫资占30%，银行开发贷款占14%，债券占9%，非标融资占8%，延迟缴交的税费占7%财经要闻。

国证大数据据此推算，截止2023年6月，中国房地产行业负债总额达到70万亿元财经要闻。1-8月全国商品房销售额为7.8万亿，年化为11.7万亿，债务收入比高达598%，是正常企业债务风险警戒线的好6倍左右。这是房地产市场的第三座大山。

如此之高的债务收入比，自然是贺铿建议房地产企业必须转型、早转型早主动的根本原因财经要闻。但问题是，债务负担如此沉重，房企又如何转得了型呢？